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说说开发商遗留物业管理问题的处理和预防
我国的开发商，为加快城市化步伐作出了很大的贡献，绝大部分的开发商身上，流淌着充满道德的血液。同时，或由于各种法律法规相应滞后，跟不上经济改革发展的步伐，造成了在前几年城市房地产开发建设中的监督和指导上的缺位，如在规划中没有配备足够的汽车停车位、日照间距不足等；或由于防止工程肢解发包的法规细则不够齐全，使许多资质低劣的、甚至没有资质的施工队鱼龙混杂，在前几年，通过各种不正常的转包分包手段得到了建筑施工业务，尤其是附属工程，从而出现了在混凝土中用毛竹丝代替钢筋这样的笑话，还出现了许多“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼裂裂”的怪现象。这些现象，给政府、社会和业主留下了严重的后遗症。随着改革开放工作的不断深入发展，开发商、施工企业质量意识的迅速提高，象上述这种结构性的质量问题和规划严重失误的事情已经越来越少听到了。但是，这是不是说明开发商在住宅小区的建设中就很少留下各种后遗症了呢？回答是否定的。
这是因为，随着人民群众对生活质量要求的日益提高和社会经济文化生活水平的快速提升，原本不成为问题的事现在也成了问题，原本不引人注目的事现在也成了大家共同关注的热点和焦点，如汽车停车位配置不足，造成停车难；绿化景观设施不配套，水景往往成为死水一潭，乔木细小、矮小，与效果图不符；智能化监控设施简陋分辨率低，晚上看不清车辆牌号，没有严格的验收标准；场地地基技术处理被严重忽略，造成路面下沉、积水；装饰装修分项工程质量缺陷，如墙面不平整；以及销售中的不切实际的过度承诺，等等这些常见病、通病的产生，往往给物业管理工作带来许多困惑。
本人从业主入伙、房子交付，到以后很长一段时间的物业管理实际操作中，深深地感觉到，开发商遗留问题始终是一条阻碍业主满意度得以提高的一条鸿沟，始终在起着一种破坏业主与物业管理服务企业之间感情的腐蚀剂作用。因为，开发商遗留的问题往往是功能性的，如规划不尽人意，尤其是与当初售房时销售部门所作的承诺不符时，如原先没有配电房的地方放了个变压器，不但有碍观瞻，而且不分白天黑夜发出烦人的噪音。开发商遗留的问题大部分又具有硬件性的，如房屋周边地基下沉，不但使门庭、台阶产生严重高差，而且引起管线扭曲、拉断、压瘪、堵塞，对业主的生活产生了许多不便。而物业服务公司既无法凭借自己的经济实力来解决这些后遗症，也无法通过自己的努力和加强服务来改变、改善这些缺陷。对于大部分业主，他们不知道开发商是解决这些问题的主要责任人。因为，我省大部份住宅小区中，很大一部分物业服务企业，和开发商有着各种各样不同程度的经济上的血缘关系。在许多业主的心中，开发商和物业公司是穿一条裤子的，开发商的所有问题，都应该由物业公司来无偿解决。解决这个法律层面上的误解，使广大业主充分感觉到物业服务公司是他们解决这些问题的联系桥梁和纽带，使广大业主充分认识到他们和开发商的关系好比是甜蜜一阵子的“情人”关系，而他们和物业服务企业的关系则是要长期和睦相处的“夫妻关系”，是每个物业工作者的一个迫在眉睫的急需研究解决的问题。
总之，妥然处理好开发商遗留的问题，以及有效防止这些问题的产生，值得每一个物业管理工作者的深思和推索。本人就此提出以下几点看法，以飨读者。本文主要是从物业管理工作的角度，和读者共同探讨第二部分问题以及如何防止和减少产生这些问题的一些设想。
首先，让我们对开发商遗留的问题进行分类。一类是由设计疏忽或技术条件有限造成的，如地基处理不当；设计人员不很了解海岛地区的气象条件，选用的门窗规格系列偏低，窗格的面积偏大，造成窗挺的强度较弱，在海岛地区显得抗风能力不足；选用的电梯质量品牌低劣，噪声大，故障频繁；另一类是过度套用政策法规的低限，打政策的擦边球，钻政策的孔子，如物业管理用房只求满足7‰的比例，而配置的位置选在极偏僻的地方，这样的管理用房对业主的使用带来很大的不方便；有些甚至只考虑尽量多的获取营业用房，将消控室放在小区外围的冷角处，既加大了管理成本，又对小区的安全埋下了隐患；又如绿化率，只满足绿化比例，对选用的绿化土不做化验，明知泥土的质量不符标准，也不进行土壤的营养改良，使种植土类同于沙子、山砂，且土的厚度不足，使植物的根系长期发育不良；选用的树木胸径、蓬茎严重偏小于设计图纸，造成小区的绿化长年因先天不足而不死不活；有个别开发商甚至绞尽脑汁回避政策限制，如某小区在建设时停车位严重不足，为应付验收，先将原打算作为停车位的地方在交付时，临时改做消防登高回车面，应付验收；交付后又不得不改做停车用地，但在停车时消防部门又要来干预，使业主的停车难问题长期不能解决。
同时，根据不同情况，开发商遗留的问题还可分为善意和恶意的两种。善意留下的问题，如地基下沉，是因为目前的地基沉降的控制技术尚不够完善，没有一种廉价的技术，控制地面沉降要花相当高的成本，不符合住宅小区的成本实际支付能力；又如根据房价预测后进行的初步设计时采纳的标准，经过经济可行性分析后表明，只能采取采用一般标准的装饰装修。由这些因素造成的后遗症应该说是善意的。但也不乏一些恶意留下的一些后遗症，如因为施工人员的职业道德低下，造成施工质量低劣，墙面不平、不垂直，门窗发泡填充材料在一些施工难度大的节点密封工作不仔细，造成漏水，重要管线基层不设置抗沉降不均的设施和材料，使用的电线、管线材料标识、标牌不齐全等等，在交付使用很短一段时间内就漏洞百出。这些并不需要投入很多资金只要提高工作责任性就可以作到的事，而因为管理不到位，或者是为了压低造价迫使施工单位采用低级工人，低级材料的行为可以说是恶意性质的质量问题。
再对开发商遗留下来的问题的原因进行分析，又可以分析为，有些问题是社会性的，如建筑工程发包中的隐性工程肢解问题，材料供应商提供的假冒伪劣产品鱼龙混杂，致使房屋质量经不起时间考验的问题。如何对待这些问题，也有各种不同的态度。有些开发商态度积极，一发现问题，马上寻找原因，采取积极有效的措施，加以纠正。有些却消极对待，采取观望态度。甚至有个别开发商将存在的问题隐瞒下来，放各种烟雾弹来坑蒙拐骗消费者的，社会上确实也存在极端事例。尤其在物业公司是开发商自己的子公司、“分公司”时，开发商和物业公司之间只不过是两张营业执照的不同，连法人代表也是同一个，物业公司的盈亏只是账面上的事，所有费用都是由作为开发商的实际父公司包揽支撑的，象这种物业公司管理的小区，物业公司的屁股往往坐在开发商一边。在业主看来，开发商所遗留的问题的处理责任就自然而然地全部落到物业服务企业的头上了。而最使人感到不安的是，这种感觉造成了一种错觉，以至于在很多小区，房屋的质量问题普遍成为了拒交物业费的理由，成为严重妨碍小区物业管理要维护好共用设施的同时，还要建设和谐、文明小区的宗旨的实现。
作者认为，开发商遗留问题是造成业主拖欠物业费的主要诱因和借口，为宣传、分清不同主体承担不同责任要花费大量的人力物力，在物业管理的整个过程中，如何及时、合理、彻底解决处理好开发商遗留的问题，进而在新一轮的商品房开发建设中，积极向有关部门呼吁，预防这些问题的再度出现，同样是摆在我们物业管理者刻不容缓的任务。
综合各方面的资料可以看出，目前，在各级政府的重视和监督下，随着开发商社会责任意识的不断增加，自身管理水平的提高，随着房价的提高，增加了提高房屋质量的经济承受能力和经济消化能力，商品房的主体结构已经很少出现瑕疵，业主对结构方面的投诉几乎没有了，引发与业主的纠纷主要存在于墙面粉刷及门窗装饰装修上，以及房屋周边地基下沉，管线渗漏，绿化档次低这几方面，在投诉质量问题的同时，同时投诉开发商和施工企业互相推委，不能及时维修解决。
再则，开发商留下的问题还有许多源于他们所雇佣的销售公司的不切实际的承诺，如有些新区，承诺汽车库可以安装卫生设施，可以住人，可以当仓库，
笔者认为，要解决开发商遗留的问题，应该从以下几件事做起：
第一、从规划抓起，在规划设计阶段就要派物业专家参加评审会。使楼盘在设计时得以优生，才能在物业管理时得以优育。
综观许多楼盘的初步设计方案，洋洋几百页的一本图册，几乎全部是效果图，交通分析图，建筑图。在讲到消控、智能化、太阳能、门禁系统等等时，往往只有一句话，“见某某专篇”，但这些专篇还没有落实设计单位呢，规划评审会实际上成为了建筑评审会。笔者认为，这些专篇应该在规划评审前全部同步设计到位，供相应专家评审，才能有效保证规划的全面性和整体性。在规划方案中应该明确物业管理用房的具体位置和装修标准，应该对太阳能热水器留上管道井。尤其值得一提的是图纸上经常标有“自行车棚”的字样，而且通道尺寸也按自行车的标准设计，与现在普遍使用电动自行车的实际需求尺寸严重不符，出现了汽车停车难和电动车进库难的双重难。同时，参加评审的专家中，物业管理方面的专家应该占有一定的比例，扭转在规划评审中的重建筑、结构，轻物业管理设计的局面。而这些专家的确定可以在舟山市房协的物业管理招投标评标专家库中抽取。
第二、大力提倡小区物业管理公开招投标，减少开发商自己筹建的物业公司管理，管理自己开发的小区，以便能严格按接管验收手续标准进行接管验收。物业服务企业在交付之前，应派出各种专业人员、精兵强将，对物业的质量问题易发部位进行地摊式的检测和试验。因为，在准售证发放之前，可以紧紧依靠政府主管部门的力量迫使开发商整改，不但要对电梯的正常运行要测试，而且对平层、驻停、停电改用应急电源等更要测试，燃油管路不能使用塑料管，应该使用紫铜管。其次，应急发电机的燃油、润滑油应全部加满，消防水箱的水应全部加满，应作为实际操作和演练，应在夜间检测承接夜间使用的照明、景观照明。对路灯杆子应该检查它的抗风能力。应该在填埋种植土时注意土的质量和厚度，即时向主管部门汇报。开发商在房子销售形势好时，对诸如交通标志线、宣传表识牌的制作容易疏忽，也要特别强调，督促建立。
第三、做好分户验收的工作，购房户中不乏有识之士和专业人士，能在分户验收中让尽量多的业主亲自参加，将大大提高验收的效率和验收的覆盖率，使绝大部分的感官缺陷得以及时发现，并能有效地促进开发商及时整改。
第四、要求开发商留驻维修工作代表。如岱山某小区因住房的瑕疵较多，住户在交钥匙的一段时间里与开发商的纠纷和矛盾愈演愈烈，物业服务企业在旁边只能干着急，很难插上手。后来物业企业和开发商共同研究对策，开发商专门派驻一名懂技术，能动手，会宣传的维修代表，代表开发商直接通知施工单位及时派员维修，减少了施工单位中各分包单位的互相推诿，加上他在必要时自己能亲自动手或自行组织力量维修，加上物业服务企业的配合、解释、劝说，使质量问题和其他遗留问题得到有条不紊的解决，及时缓解了各种矛盾，促进了小区的和谐与稳定。
第五、对一些交付使用时间较长的小区，通过几年的使用才能逐步暴露出来的一些问题，物业企业可以分门别类进行综合分析，在房屋质量的变化已经比较稳定的情况下，可以由开发商和物业服务企业签订一揽子包干协议，支付给服务企业一定的资金，由物业企业直接组织人员维修，可以大大加快对业主投诉的响应速度。对一些因为地基不均匀沉降引起的管线断裂、路面积水、窨井倾斜、围墙倾斜断裂等问题则应在年度内，依靠业主委员会的力量，通过主管部门的协调，由开发商出资维修。
第六，为防止开发商及所雇佣的销售公司，为促进房屋的销售，在签定房屋销售合同时，扩大承诺，如汽车库可住人、可装卫生间、可出租当仓库等，应在销售合同的补充条款中明确约定，不允许这些行为的发生。
第七，如果以上的问题提出后，开发商不肯积极地予以解决，那只有按照质量保修金使用办法，向主观部门申请动用开发商交纳的质量保修金，由物业管理企业自己组织维修了。
总之，由开发商遗留的问题的情况有各种各样，上面提到的仅仅是一部分，还有很多事项不可能一一列举，解决这些问题的根本办法是在规划设计时候的把关上，这样可以达到事半功倍的效果。譬如设计的图纸中往往存在许多容易引发违章装修的建筑节点，如果在规划和初步设计时加以注意和纠正，对今后的物业管理将减少许多的工作量。其次就是在以后的管理中及时发现问题，借助政府部门的力量，妥然处理好开发商和业主的矛盾，使物业管理企业的精力能集中到提高服务品位上来。 |
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