随着物业管理成本的不断上升，物业企业的生存压力越来越大，许多企业都在积极推行“一业为主、多种经营”的发展模式，利用自身的服务平台和客户资源，多方位多渠道开展经营创收服务，应该说“各有所长、各显神通”。本文就机关、企事业单位后勤服务的发展，淡淡对经营创收的一点体会。

一、物业企业经营创收的重要性

近几年由于最低工资标准和社保基数不断提高、物业耗材等各类原材料成本不断增加，而物业赖以生存的物业收费标准多年不变；或迫于市场的压力，费用甚至下降，物业企业的的经营难以为继；物业服务门槛低，恶性竞争严重，物业企业对外拓展艰难，收益低微。

物业企业要解决面临的困难和生存压力，惟有开展多种经营创收，弥补物业费的不足，走良性发展的道路。

二、常见的物业服务经营创收模式

针对不同业态的物业，及客户的不同需求，物业企业常见的经营创收方式有独立经营、合作经营或收取管理费、中介费等几种，归纳起来有如下模式：

1、商业餐饮类——便利店、药店、小超市、茶室、特色餐馆等；

2、生活服务类——干洗店、美容美发、代聘家教、洗车、旅游代理等；

3、文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、健身房、活动室等；

4、医药教育类——社区药店、幼儿园、老年学校等；

5、商务中心类——传真、复印、票务、邮政，代办住户委托事项等；

6、房产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰装修等；

7、家政服务类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物等；

8、环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。

三、机关企事业单位后勤服务为物业企业经营创收提供了良好的平台

国贸物业自2002年进军济南市场，从山东省农业银行大厦开始，坚持走高端物业服务服务的道路，目前已成为当地发展较好的深圳企业，荣获“最受老百姓欢迎的放心管家”、“济南市首届十佳物业服务精英”等称号，在机关、企事业单位等单一业主的后勤服务上取得了一些经验，愿与大家探讨和分享。

机关企事业单位后勤服务除了常规的物业管理服务之外，还包含了礼宾接待、会议服务、文秘服务、餐饮客房经营、人员代管、交通运输服务、宿舍管理、培训服务、大型活动服务等单位所特有的后勤保障体系，经营创收的空间很大。

（一）物业服务企业整体承接机关等单位后勤服务的优势

1、有利于形成良性发展的态势和自身品牌打造。

能够引入专业化物业服务的单位，例如大部分机关、通讯企业、金融银行和高新技术企业，其项目的硬件条件都比较完善，物业费也有保证，能够保证物业管理服务良性发展。物业企业通过规范的运作提高了管理服务水平，取代了传统的单位后勤服务，可以由此树立良好的品牌，产生示范效应，承接更多的项目。而前期深圳许多到内地承接小区（特别是一些低端项目）的物业企业，因为收费标准低，业主交费意识较差，造成经营困难，有的企业甚至不得已陆续回撤。

2 、有利于资源共享，节约管理成本，打造节约型机关单位，受到客户推崇。

物业企业整体承接后勤服务，不单是减轻了单位后勤服务的压力，更重要的是节约了成本，可以做到人力资源共享，提高工作效率，避免了业务部门之间扯皮推诿的现象。如机关餐厅因其经营的特殊性，若按需配备人员势必造成闲时人员的浪费，而人员配备不足又会影响服务质量。交由物业企业统一管理后，就餐和接待繁忙时客服人员就可以利用空闲兼顾餐厅前台服务，其他人员经过培训必要时也可承担传菜的工作，又节约了人工成本。

物业企业把专业化的服务引入机关后勤服务，在设备管理上，可以通过先进的技术和管理实现节能降耗，降低运营成本，多方面建设节能降耗型机关。物业企业为客户节约大量资本，受到客户推崇。

3、有利于巩固项目，拓展更大的合作空间。

物业企业整体承接单位后勤服务，其全方位的服务直接关乎单位职工的生活和工作，只要物业企业不断提高服务水平，逐步深入到他们工作生活的每一环节，其后勤服务的空间就会更大。而随着服务面的扩大，客户对物业企业会更加依赖，项目也就更稳固。如深圳国贸物业刚开始承接的后勤服务也仅限于常规的物业管理服务，随着客户对物业后勤服务认知和接受程度的加深，后来又陆续承接了机关食堂、机关宿舍、培训中心、人员代管、文秘服务、车辆运输服务，以至整个后勤保障体系，带来了较好的经济效益。

（二）物业企业承接单位后勤服务应注意的事项

虽然物业企业向机关后勤服务迈进有许多优势和发展的机遇，但也要注意如下事项：

1、合理测算费用，避免恶性竞争。

机关企事业单位物业管理服务（后勤服务）一般都采取公开招标、邀标、竞争性谈判的形式，大都会有标底。虽然大部分业主单位不仅关注报价，更关注服务方案、服务承诺以及现有项目的示范作用，但也有少数单位，一味追求低价中标。因此有些物业企业为了占领市场，不考虑成本预算，以不合理的低价和不切实际的承诺投标，甚至更有企业对参加投标的其他企业进行恶意诋毁，影响了行业内的团结，对行业造成严重的负面影响。以上急功近利的行为，无异于饮鸩止渴。毕竟整个行业的团结协作、规范服务和良性竞争才是行业长久健康发展的根本。

2、有选择地承接服务项目，避免盲目扩张。

虽然机关后勤服务市场很大，费用收取也比小区容易，但很多机关单位不愿在这方面加以投入，若不能由其他方面的经营创收贴补，物业企业并不适宜介入，否则必然造成入不敷出，服务质量很难保证，也会严重影响自身品牌。内地有些经济欠发达地区或三线城市，有些单位支付的物业费过低，企业投入太大的精力、人力和物力却没多少实际意义，也不适宜盲目介入。

3、对承接的单位后勤服务项目，要勇于说“不”，敢于退出。

有些单位的后勤服务项目委托物业企业后，往往把其他所有与后勤相关的项目一股脑儿压给物业，而物业费却是多年不进行调整，造成收入与支出严重倒挂。更有些监管人员缺乏基本的理解和信任，以甲方自居一味埋怨指责，甚至直接介入物业内部管理。遇到这种情况，物业企业不能总是迁就忍让、疲于应付，应理智冷静地讲道理。在搞好服务的同时，还要积极与客户单位高层领导沟通协调，取得他们的支持，争取增加物业费。必要时对监管人员进行调整。若经过不断努力，经营状况仍得不到改善，就要勇敢地选择退出，摆脱困局。

（三）物业企业承接后勤服务的经营创收举措

单位后勤服务不同于常规的物业管理服务，它甚至涵盖了客户的衣食住行购物娱乐等全方位的服务。物业企业完全可以利用这个平台和资源，延伸和拓展服务内容，增加收入。不仅为客户提供更为周到细致的服务，而且可以建立更为紧密的合作关系。

1、职工餐厅的经营管理。

许多单位的职工餐厅带有一定的福利性质，物业企业通过经营可以增加一定的收入，有的机关餐厅还有接待任务，就餐标准的提高更增加了物业企业的收益，餐厅经营和会务接待统一管理还可以实现资源共享、减少管理成本。物业企业经营餐厅不单为客户提供了方便，也为自身员工就餐和接待提供了便利。

2、培训服务和客房经营。

有些单位还有一定的培训业务和客房经营服务，甚至集餐饮、培训、客房和健身娱乐于一体，物业企业的介入是对传统后勤服务的变革。通过参与这种服务，物业企业有了用武之地，缓解了经营压力，锻炼了队伍，为打造酒店式物业服务的品牌创造了条件。

3、后勤人员的托管和车辆运输服务。

有些国有企业和机关，由于体制的限制，文秘、司机和其他后勤人员等岗位不能进入正式编制，可以将这些人员委托物业企业代管，人员工资福利以物业费的方式支付，并给物业企业一定的管理费。这样既解决了编制空缺问题，又增加了物业企业的收入，当然其中的法律风险，要在合同中事先约定。为了节约成本，有些机关和企业把单位的交通班车委托给专业公司，物业企业也可把握机会参与其中。

4、医院物业的超市经营等后勤服务。

医院物业作为特殊的物业项目，其后勤服务有更大的经营创收空间，如超市经营、陪护服务、营养餐配送等。如果经营得好，可以大大增加企业利润。医院人员流动大、车辆进出频繁，停车费收入可观，物业企业可采取利润分成或承包的方式经营。

5、物业企业可以成立商务中心。

一般机关企事业单位票务和邮政业务需求较大，物业企业完全可以成立自己的商务中心，加盟航空（铁路）票务服务和邮政代理，既给客户提供了便利，也增加了企业的收入。商务中心还可以提供房产中介、纯净水代理、电信卡充值等业务。有些客户还委托物业企业提供办公用品和劳保用品的采购，统一采购降低了成本，也可以从中收取适当的服务费。

机关企事业单位后勤服务的经营创收前景广阔、内容丰富，但要因地制宜，结合具体情况，同时也要循序渐进，谨记在做好常规服务的基础上逐步延伸，切忌本末倒置。同行之间虽是竞争对手，但更应该成为合作的伙伴，相互交流学习、取长补短，共同丰富机关企事业单位的后勤服务的内涵。