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浅析苏州物业公司设备管理要点
一、物业设施设备管理的重要性和意义
本文虽说是研讨设施设备管理要点，但是作为物业服务人要始终明白设施设备管理的重要性和意义。
保障设施设备正常、安全、高效运行，就是保障物业正常运作核心基础。试问：经常性故障停电、故障性停水、故障性停梯，这样物业怎样运作？那么物业使用人又怎能生活和工作？所以说设施设备管理关系业主切身利益，关系到物业保值升值，关系物业企业生存和发展。
二、从设施设备寿命周期来看物业设施设备管理重点
一般而言，设施没备寿命周期从规划、设计、制造、安装、使用、维修、改造、更新至报废九个阶段。那么物业管理人主要负责从使用阶段开始至报废，其每个阶段都要努力管好，但重中之重应是怎样使用好和维护好。以下就是从两个重点出发浅析物业设施设备管理要点。
三、设施设备管理要点
(一) 要点一：人机界面“友好对话”
这里的“人”是指参与设备管理活动中的管理负责人员、设备操作运行人员、维修养护技术人员以及与之相互关联的设备厂商、维保人员等。
设备管理负责人在设备管理活动中扮演着至关重要的角色，他的每一个决定直接影响到设备运行的状态和设备设施的完好率；他的每一个决策关系到设备维修维护的成本和维修基金的合理利用，关系到设备的技术安全、运行安全和维护、操作人员的人身安全。因此，作为设备管理负责人应该具备以下条件：
（1）设备管理人员必须学习和掌握设备的基本结构和原理，树立现代化科学管理的理念。
（2）设备管理人员要具备系统理论知识和丰富的实践经验，并不断地提高自身的技术水平，积极采用和推广先进的设备管理方法和技术手段。
（3）不断地完善科学的管理组织结构和管理制度。
（4）设备管理人员必须熟悉国家的有关政策、法规、条例及设备安装的验收规范等。
（5）设备管理人员必须熟悉设备的技术理论知识及设备系统之间相互关联的接触点。
（6）具备了解和识别设备品质性能、系统结构和运行周期的能力，并能有效地制定合理的检修计划，组织实施设备的大中修，延长设备的使用寿命和检修周期、节省维修费用和减少停工损失等。
（7）具备熟悉和了解操作人员与维修养护人员技术状况的能力，并能根据技工的业务水平合理地安排相关工作，组织实施日常维修、维护，保证设备的安全、高效、及时经济的运行。
（8）能够识别设备厂商技术人员和维保人员的业务技术能力，并根据设备维护维修的状况适时地向厂商或维保方提出有利于设备运行的要求，例如：维护维修技术人员的变更，配件的更换，人员的稳定等。
（9）熟悉设备的原始资料、台帐，设备的技术登记资料及设备的系统资料。
（10）当设备出现事故时，要有组织相关人员进行紧急事件救援的能力，并能有效地遏止事件的外延。因设备在运行中发生意外不仅会破坏楼宇的正常工作秩序，同时，也会使企业遭受重大的经济损失，也会给家庭带来不幸。
因此，设备管理负责人在设备运行过程中所负有的责任是重大的。当然，楼宇内设备能够安全、正常、高效、经济的运行，也正是设备管理负责人价值的体现。
但是单纯依靠少数专职设备管理负责人来管好楼宇的所有设备是不可能的，还应该调动设备操作人员、维修养护技术人员以及厂商和维保人员的积极性、主观能动性，提高其业务技术水平使他们掌握各自的技能，并具有良好的职业道德和责任心，才是楼宇设备安全正常运行的根本保证。因此作为具体参与设备运行的工作人员应该具备以下条件：
（1）操作人员应该熟悉了解自己负责设备的基本原理、系统组成、结构性能及其附属设备的状况，并能读懂相关的维护使用说明书。
（2）操作人员应该掌握自己负责设备的安全操作规程，设备正常运行的工况。
（3）操作人员应具备发现设备运行过程中出现故障及时上报的能力。
（4）操作人员应具备处理设备简单故障的能力并能调整设备运行的参数。
（5）维修养护技术人员首先应该具备操作人员的技能并熟悉安全操作规程及安全维修规程。
（6）维修养护技术人员应该熟悉并掌握设备系统的工作原理、结构组成及各工作单元的特征等。
（7）维修养护技术人员必须熟悉设备正常运行的工况、参数以及非正常运行的工况参数。
（8）维修养护技术人员必须能够识别设备系统的竣工图、系统图，并能从图中读出设备的工作原理。
（9）维修养护技术人员应具备识图诊断设备系统故障的能力。
（10）维修养护技术人员应具备根据设备的安装、维护设备说明书等相关资料分析故障修复故障的能力。
（11）维修养护技术人员应具备配合厂商或维保方进行设备系统大、中修的能力。
只有建立起一支具有一定专业知识及业务技术水平能力的人才队伍，才能确保设备运行的有效利用率及设备的完好率，就能实现设备八字方针：正常、安全、经济、高效。另外，管好设备还应该加强对操作使用设备的人员培训教育，不断的提高他们的业务技术水平，并按要求取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗。但而今取得相关技术资格等级证书的水分含量较重，与实际工作能力相差有一定的距离。因此物业管理企业要加强对操作人员和维修养护人员的再教育再培训，使操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、卫生设备、爱护设备。最终真正实现人机友好“对话”，这样就能实现人机界面有机统一。
(二) 要点二：建立设备管理体系
要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理：
1、建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入ISO9001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。
2、建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核、督查机制，制定设备管理考核标准。如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期、不定期对各小区（大楼）的设备进行现场检查、考核。做到优胜劣汰、赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。
3、建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档、汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家维修时，通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。
(三) 要点三：做好设施设备维护保养和检修
设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能。因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即：
1、坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五定”即对设备进行清洁，润滑、固定、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设备采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。
2、做好年度保养计划和大中修计划。每年年初或年终都均研讨本年度或下年度年度保养计划和大中修立项计划。这样计划性对设备管理，可有效保障设施设备正常、安全、高效运行。
做好计划，关键是落实计划、跟踪计划、实现计划性成果。
做好设施设备年度保养计划：一要做到计划不留盲区、盲点，物业所有设施设备都要包含到，不能遗漏；二要做科学计划时间，并根据季节性针对性做好设备保养计划；三是确保保养频次，一般各系统设施设备年度两个频次。
做好设施设备大中修立项计划：一要彻底了解设施设备是否需要大中修，述说大中修原因和大中修后效果；二要研讨确定大中修方案；三要做好预算费用来源。
3、注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作。如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生。因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。
4、结合实际、降耗节能。企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划、有步骤地进行。做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。
(四) 要点四： 保证良好的设备运行环境和工作环境
1、干净整洁的环境卫生。在整个设备层内无垃圾，无污渍、无杂物、无粉尘。
所有设备、管道、控制柜（箱）内无积尘。设施设备运行对环境卫生有非常高的要求，如果环境卫生不好对设备运行会造成不良的影响，如电梯光模有积尘就会造成电梯不能关门或有时能关门有时不能关门，如带电设备有积尘时在环境湿度较大的情况下就容易造成间接短路等故障。同时做设施设备的卫生是我们与设施设备进行对话基本方式，也是发现设施设备初期故障的有效途径。从设施设备运行管理“清、调、补、防、治”来说清洁是设施设备管理的第一步，是认识设施设备的开始。连清洁都做不好的保养，是否真的做了保养谁会信。同时别人工作环境卫生的整洁是我们应该思考的问题，有一个好的工作环境能提高人的劳动效率，同时也是考评一个组织对生活的要求水平。自己工作的环境都是脏乱差，他会去管他的设施设备的卫生吗？他会去关心给客户造成的卫生问题吗？同时可以看出一个组织的管理水平“一屋之不能治，何以治天下?”，所以不能管理好自己工作环境卫生的组织是管理不好自己设施设备的。
2、良好的环境照明。设备层到处是明亮如白昼，设施设备的运行情况和运行状态一目了然，设施设备的初期故障一眼可见。不管是国家或是地方都对设备层的照度有严格的要求。我们有的管理者打着节能降耗的旗帜省小钱作大秀，其不知节能降耗是在合理使用能源基础上，对设施设备自身能耗情况分析，找出节能措施和方法。通过经济运行分析，对设施设备的合理改造来实现节能，不是想当然的卸几个灯就能节能了，更不能省小钱耗大钱。所以我认为，在有设备经常处于运行状态下的地方应保证合理的照度，同时保证运行设备的照度也是保证安全和减少安全事故的要求。
3、合理的环境温度和湿度。管道无锈蚀，所有管道、阀门无漏水、渗水、滴水、冒水、地面无积水。设备运行对环境温度和湿度有严格要求，高温高湿环境下会增加设备故障和老化，缩短设备寿命。特别会加速金属物锈蚀和霉变，使弱电设备提前报废、电梯死机或抱闸等。从节能的角度考虑，电梯机房采取多种降温降湿措施，如对电梯机房空调与换气扇相结合，也可以采用空调与自然通风相结合。但是要根据外环境温度和设备运行温度要求比较进行空气对流降温和隔热隔温的转换管理。对于泵房主要是降湿，如防漏、渗、冒、跑，保证无积水、无增湿因素。如有增湿因素应加强通风换气或排、引加除湿措施相结合。“保养”好我们的设备，就如养自己孩子一样时时关心它、爱护它，对它所处的环境进行改造，使其适合它的运行要求。
(五) 要点五：使用先进的设备管理工具
根据需要积极推广使用先进的设备管理工具，提高设备管理工作的效率和质量。如应用电脑提高设备信息管理水平采用先进的设备诊断仪器对连续运行的设备进行自动检测和控制，在设备修理中采用各种精密检测器具以提高修理精度等。如今，物业建设的科技含量在迅速上升，设备升级更新的频率逐步加快，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须把握好设备管理的先进技术及变化的脉搏，采用前沿的设备管理经验，使物业管理企业立于不败之地。
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