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苏州物业公司合同案例之抛砖引玉
某房地产开发集团想让旗下的物业公司与商铺的承租户也签前期物业服务协议，目的是想规避掉承租户不交物业费的连带责任。
答： 分析案例原因：发展商的做法是为了将空置的商铺进行租赁经营，需要一个协议文本形式的免责条款进行补充，规避掉承租户不交物业费的连带责任，初衷是为了保证在商铺销售不畅的市场环境下增加资金收益。物业公司要明白服务对象的概念就行了，只要按照《前期物业服务合同》的规定履行相关的权利和义务。
分析思路：这个临时业主（发展商）感觉跟临时物业使用人（租户）签《前期物业服务协议》有点牛头不对马嘴，物业公司可以与租户签署《前期物业临时服务协议》，既然物业公司隶属于发展商，《前期物业服务合同》当事人双方应该是建设单位和旗下的物业公司。如物业公司受发展商委托与承租户签署《商铺租赁合同》属于有效合同。物业公司在这样的条件下属于中介行为，代办此项业务，向开发商收取代理费。合同约定是诚信平等、自愿的原则，合同落款前都注明最终解释权归甲方所有。签署合同的具体内容最好阐明，按照"谁受益，谁付费"的收费原则,依据合同期限承租户一次性将商铺租凭费和物业管理费付清，或者由于合同期限较长原因，双方协商交费时间、费用标准、支付方式，物业公司可定期预收商铺租凭费和物业管理费，水、电用费以及其他服务费用的缴交时间可在合同的编制上另行约定。
另外，开发商根据市场变化考虑经营收益，有在合同期间内将租赁的商铺卖给他人的可能性。《购房合同》中注意规避责任，增加条款商铺现已出租，经过双方协商达成以下共识，主要是解决收取的租金价格和分配、业主自行经营或另租、合租计划等矛盾问题。商铺出售后可以两种选择,1、原《前期物业临时服务协议》，《租赁合同》自行终止，租户及时离场，房屋查验恢复原样后，退还押金和相关的其他费用给租户；2、业主愿意继续保留原有租户独立进行经商并且租金不变，业主与租户另行制定《商铺租凭合同》，物业方按照《购房合同》签署时间额定租凭计费，清算剩余租金交予业主，并且同业主签署《租赁当事人变更协议》，在协议中，物业公司对与租户签署的租赁合同潜在的漏洞进行免责，原合同作废处理，最后业主开据收条或现金证明。物业方要有这样的思想，购买商铺的业主，不管是利用商铺自行经营还是租赁收租，目的就是经商获取更多的利润空间，通过营造良好气氛，剩下的小矛盾是可以协调化解，只要这个的《购房合同》无漏洞，别给业主反骨机会。
应用思考：按照住宅小区的业主将物业的占有权和使用权出租给物业使用人，物业的所有权属并没有出让给使用人。承租户应该合同约定按时缴纳费用，虽然《物业管理条例》规定承租户拖欠物业费，业主附有连带责任。谨慎制定合同条款，明确违约责任去制约承租户的行为，开发商与物业公司不会因租户拖欠物业费纠结不清。其实在社会经济活动中，不按照合同规定履行义务的事件还不算少，我们一般只能先礼后兵的做法处理，其实就是诚信和利益问题，贪婪作祟罢了，实际工作中协调关系矛盾，人情世故是很重要的。对于服务行业的经营者来说有些时候学会当“孙子”，会做人把钱筐进口袋才是硬道理。物业公司不管跟谁签署合同都要乙方的位置考虑（除外包委托合同、公司内部员工的劳动合同），要用自身实践履行合同义务的观念去透析房屋租赁过程中纠纷问题。服务合同顾名思义是受要约人服务要约人，要约人给予受要约人相应报酬，讲究互惠互利的协议。管理好东家的物业共有部分财产，管理物业好不好，业主说了算，切记只有“业主”给你酬劳。这样学习理论才不会脱离实际变得死板教条。 |
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